Avant d’acheter un immeuble, il faut en examiner avec soin les caractéristiques. Pour un objet bâti, il est prudent de porter son attention en particulier sur les éléments suivants:

1. L’état de l’immeuble. Le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente ou dont l’acheteur aurait pu s’apercevoir en examinant l’immeuble avec une attention suffisante. Il est donc important que l’acheteur, avant la conclusion de l’acte de vente, vérifie avec soin l’immeuble.
2. Les inscriptions figurant au registre foncier. Elles révèlent les droits et les charges liés à l’immeuble. Il s’agit notamment des servitudes, qui obligent à tolérer certains actes d’usage d’un tiers ou permettent d’exiger d’un tiers qu’il souffre certains actes (p. ex.: le passage, l’établissement de conduites ou des restrictions de construction), et des droits de gage immobiliers (les hypothèques ou les cédules hypothécaires). Des extraits du registre foncier sont délivrés. Si les inscriptions ne sont pas suffisamment claires pour comprendre la portée des droits ou des charges, il faut consulter les pièces justificatives; celles-ci contiennent souvent des plans qui déterminent l’endroit où s’exerce la servitude. L’acheteur n’hésitera pas à interpeler le notaire en cas de doute.
3. Les promesses du vendeur. Pour éviter toute contestation, il est préférable d’intégrer dans le contrat de vente d’une part les qualités de l’immeuble promises par le vendeur qu’elles soient matérielles (p. ex.: la surface), juridiques (p. ex.: la zone d’affectation) ou économiques (p. ex.: le rendement) et d’autres parts les engagements pris par le vendeur, en particulier la liste des travaux de rénovation ou de réfection de défauts qu’il effectuera avant la remise des clefs.
4. Le cadastre des sites pollués. Le cadastre des sites pollués recense les sites dont la pollution est établie ou très probable. Si l’immeuble est inscrit dans ce cadastre, une autorisation est nécessaire pour sa vente. Il faut en demander un extrait pour vérifier une éventuelle inscription de l’immeuble et, dans l’affirmative, s’assurer que l’autorisation a été accordée. Le cadastre est établi par canton et consultable sur les sites internet des administrations cantonales.
5. Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). Le CECB indique, d’une part, l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment et, d’autre part, la quantité d’énergie nécessaire à une construction pour une utilisation standard. Il est en principe facultatif, mais, dans certains cantons, le vendeur a l’obligation de le faire établir à ses frais et de le remettre à l’acquéreur. Il permet à l’acheteur d’apprécier la situation énergétique du bâtiment (cf. geak.ch).
6. Le rapport de sécurité de l’installation électrique. Les installations électriques doivent être contrôlées après tout changement de propriétaire, si le dernier contrôle effectué date de cinq ans. Pour connaître la date du dernier contrôle, il faut se référer au rapport de sécurité. Ce document atteste que l’installation est conforme aux règles techniques. Il est établi après le contrôle et, le cas échéant, la remise en état de l’installation.
7. Le radon. Le radon est un gaz naturel radioactif qui peut s’infiltrer dans les bâtiments par le sous-sol et conduire à une pollution de l’air intérieur. Le site internet de l’Office fédéral de la santé publique (OFSP) ch-radon.ch renseigne, en introduisant l’adresse du bâtiment, sur la probabilité d’un dépassement de la valeur de référence de 300 Bq/m3 et détermine l’urgence d’une mesure.
8. Les contrats d’assurance. Les assurances privées passent à l’acheteur si celui-ci ne les résilie pas dans les 30 jours suivants le transfert de propriété. Un examen des polices permet à l’acheteur de déterminer s’il désire résilier ou pas les contrats. Dans certains cantons, l’immeuble doit obligatoirement être assuré contre l’incendie et les risques naturels auprès d’un établissement de droit public. Cette assurance ne peut pas être résiliée. Elle lie l’acheteur.
9. Les documents PPE. Les droits et obligations des copropriétaires sont énoncés dans l’acte constitutif et le règlement de la propriété par étages (PPE). Par ailleurs, les procès-verbaux des assemblées renseignement sur les charges, le fonds de rénovation et les travaux prévisibles. Il est judicieux de les consulter avant l’acquisition d’une unité PPE.

La liste n’est pas exhaustive, car chaque transaction comporte des particularités. Selon les circonstances, il faudra ainsi examiner si l’immeuble se trouve dans une zone de risque sismique, de dangers naturels ou de protection des eaux, ou si des dispositions légales soumettent la transaction à des restrictions (droit foncier rural, droits de préemption, etc.). Le notaire accompagnera les parties pour les informer et les conseiller afin qu’aucun élément essentiel ne soit omis. L’acheteur sera bien inspiré d’éviter la précipitation pour prendre le temps d’obtenir tous les renseignements nécessaires avant la conclusion du contrat de vente. Cela lui évitera que son rêve ne se transforme en cauchemar.

Grégoire Piller

Paru dans immobilier.ch Le Magazine